Hoe bereken je overdrachtsbelasting?

Laatste update: 17-12-2025 Leestijd: 6 min Door: Redactie ZZP Servicedesk

In Nederland betalen we overdrachtsbelasting over de koopsom van een woning of bedrijfspand. Het belastingtarief voor zakelijke vastgoedtransacties is fors hoger dan voor particuliere koopwoningen. Je kunt de overdrachtsbelasting eenvoudig zelf berekenen wanneer je de koopsom van de woning of het bedrijfspand weet. Daarnaast zijn er ook verschillende manieren om kosten te besparen.

Wanneer moet je overdrachtsbelasting betalen?

Je betaalt overdrachtsbelasting bij de notaris wanneer je een woning of bedrijfspand koopt. In de meeste gevallen is de koper de overdrachtsbelasting verschuldigd en noemen we dit kosten koper (k.k.). In sommige gevallen, voornamelijk bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, betaalt de verkopende partij de overdrachtsbelasting. Dit wordt dan vaak al tijdens de verkoop aangegeven en wordt een verkoop vrij op naam (v.o.n.) genoemd. In geval van een koopwoning waarbij de koper de hoofdbewoner wordt, geldt een belastingtarief van 2% over de koopsom. Als je een tweede huis koopt, zoals een vakantiewoning of chalet, betaal je vanaf 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting.

Ook bij een zakelijke vastgoedtransactie moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Het belastingtarief voor de koop van bedrijfspanden staat op 10,4% en is dus fors hoger dan het tarief voor de particuliere vastgoedmarkt. Dit belastingtarief geldt ook wanneer je zelf niet de hoofdbewoner van een pand wordt. Denk aan de koop van vakantiewoningen of aanschaf voor verhuur. In het geval van een woning waar slechts een deel als bedrijfspand wordt gebruikt, betaal je de 10,4% alleen over het gedeelte dat voor de onderneming wordt gebruikt.

Hoe bereken je de overdrachtsbelasting voor woningen?

Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen staat in 2025 op 2%. Er zijn verschillende uitzonderingen op deze regel, zoals je verder in dit artikel leest.

Je berekent de overdrachtsbelasting voor woningen als volgt:
Overdrachtsbelasting = koopsom woning x 0,02

Hoe de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden berekenen?

Voor de koop van een bedrijfspand betaal je sinds 1 januari 2024 een belastingtarief van 10,4%.

Zo bereken je de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden:
Overdrachtsbelasting = koopsom bedrijfspand x 0,104

In welke gevallen heb je recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting?

In verschillende situaties kun je vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen. Bijvoorbeeld wanneer een woning binnen zes maanden twee keer van eigenaar wisselt. De vrijstelling geldt dan alleen tot de hoogte van de koopsom bij de eerste verkoop. Is de prijs bij de tweede verkoop hoger? Dan betaal je overdrachtsbelasting alleen over het verschil.

Er is ook een vrijstelling voor starters. Iedereen die voor het eerst een woning koopt en tussen de 18 en 35 jaar oud is, betaalt in 2025 geen overdrachtsbelasting over woningen tot €525.000. De vrijstelling geldt slechts één keer en alleen als je zelf in de woning gaat wonen. Wanneer slechts één van de partners jonger is dan 35 jaar, betaal je 2% overdrachtsbelasting over de helft van de koopsom.

Daarnaast zijn er nog andere situaties waarin vrijstelling geldt:

• Bij bedrijfsoverdracht aan familieleden;
• Bij verdeling van een gemeenschap tussen samenwonenden;
• Bij samenloop met de heffing van omzetbelasting;
• Bij het erven van een woning uit een nalatenschap;
• Bij trouwen in gemeenschap van goederen.

Ook kan er vrijstelling gelden wanneer je vastgoed van een particulier verkrijgt via een verkoopregulerend beding (VOV), mits je eerst de verkoper of diens rechtsvoorganger bent geweest.

Wat als je een woning koopt waarvan je slechts een deel als bedrijfsruimte gebruikt?

Als ondernemer betaal je overdrachtsbelasting wanneer je een bedrijfspand koopt en dit bij de notaris wordt overgedragen. In 2025 bedraagt het tarief voor bedrijfspanden 10,4%, aanzienlijk hoger dan het tarief voor particuliere woningen.

Gebruik je een pand deels als woning en deels voor zakelijke doeleinden, dan gelden aparte regels: over het deel dat je zelf als hoofdverblijf gebruikt betaal je 2% overdrachtsbelasting (of 0% bij de startersvrijstelling), terwijl het zakelijke deel belast wordt tegen 10,4%.

Belangrijk om te weten: overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. Je moet de betaalde belasting bij de boekwaarde van het pand optellen en kunt deze niet als kosten aftrekken van de winst.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting

Onderstaande voorbeelden helpen beter te begrijpen hoe de overdrachtsbelasting werkt.

Voorbeeld 1: Woning wordt door een particulier gekocht

Jan is 43 jaar en koopt een woning voor €400.000 en moet hier 2% overdrachtsbelasting over betalen. Dit betekent dat Jan €8.000 aan de fiscus moet afdragen.

Voorbeeld 2: Woning wordt binnen zes maanden voor de tweede keer door een particulier gekocht

Erik verkoopt zijn woning binnen zes maanden na aankoop aan Peter. Erik kocht de woning voor €350.000 en verkoopt de woning voor €360.000 aan Peter. Hierdoor hoeft Peter alleen 2% belasting over €10.000 te betalen, wat neerkomt op een bedrag van €200.

Voorbeeld 3: Woning wordt door een starter gekocht

Nathalie is 23 jaar oud en koopt haar eerste woning voor een bedrag van €290.000. Omdat Nathalie starter is, heeft ze recht op een vrijstelling. Daarom hoeft Nathalie geen overdrachtsbelasting te betalen.

Voorbeeld 4: Woning wordt gekocht door een koppel waarvan slechts één persoon onder de startersvrijstelling valt

Willem is 32 jaar en heeft nog nooit een woning gekocht. Hij koopt samen met Kim een woning voor €350.000. Kim is 37 jaar oud, waardoor alleen Willem een starter is. Het koppel betaalt over de helft van de koopsom (€175.000) 2% overdrachtsbelasting. Dit komt neer op een bedrag van €3.500.

Voorbeeld 5: Woning wordt door een onderneming gekocht

De onderneming van Marian is de afgelopen jaren gegroeid, en daarom wil ze een groter bedrijfspand aanschaffen. Ze koopt een bedrijfspand voor €600.000 en betaalt hier 10,4% belasting over. Dat is een bedrag van €62.400.

Voorbeeld 6: Woning wordt door een particulier gekocht die slechts een deel van de woning als bedrijfspand gebruikt

Luuk is 41 jaar en koopt een nieuwe woning ter waarde van €500.000, waarvan een deel (30%) als bedrijfspand gebruikt wordt. Hierdoor betaalt Luuk over €150.000 een belastingtarief van 10,4% en over de overige €350.000 een tarief van 2%. Dit betekent dat Luuk in totaal €22.600 aan de fiscus moet afdragen.

Voorbeeld 7: Vakantiewoning overdrachtsbelasting

Chantal heeft een woning in Amsterdam en koopt een vakantiewoning in Zandvoort voor €225.000. Omdat het een tweede huis is, betaalt ze (vanaf 1 januari 2026) een belastingtarief van 8%, wat neerkomt op €18.000.

Voorbeeld 8: Vader koopt woning voor zoon

Pieter koopt een woning van €285.000 voor zijn zoon. Omdat Pieter niet de hoofdbewoner wordt, moet Pieter 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Dit komt neer op een bedrag van €29.640.

Hoe wordt overdrachtsbelasting betaald?

Wordt de woning of het bedrijfspand via de notaris verkocht? Dan wordt er een notariële akte opgemaakt waar de overdrachtsbelasting in is opgenomen. Je betaalt de belasting dan aan de notaris, die voor jou digitale aangifte bij de Belastingdienst doet. De notaris betaalt de overdrachtsbelasting vervolgens namens jou aan de Belastingdienst.

Wanneer er geen notariële akte is opgesteld moet je de overdrachtsbelasting zelf betalen. Je doet dan zelf aangifte en maakt het bedrag zelf over. Dit moet je doen binnen één maand nadat je eigenaar van de woning of het bedrijfspand bent geworden.

Dit moet je ook nog weten over de overdrachtsbelasting

• Je kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren onder een hypotheek. Je zult deze belasting dus met eigen geld moeten betalen.
• Wordt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde verkocht, dan wordt de overdrachtsbelasting over de daadwerkelijke waarde geheven.
• Ook wanneer je een onderneming overneemt betaal je 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het bedrijfspand.
• Wanneer je voor een wooncoöperatie één of meerdere huizen van een woningcorporatie koopt, betaal je over de waarde 2% overdrachtsbelasting.

Tips om de kosten van je nieuwe bedrijfspand zo laag mogelijk te maken

Doordat het tarief van de overdrachtsbelasting voor bedrijven sinds 2024 op 10,4% ligt, betalen ondernemers meer bij de aankoop van een bedrijfspand. Met deze tips kun je mogelijk kosten besparen:

Tip 1: Maak gebruik van investeringsaftrek

Bij de aanschaf van een bedrijfspand kun je in sommige gevallen recht hebben op investeringsaftrek. De hoogte hiervan hangt af van het investeringsbedrag. Een belastingadviseur kan beoordelen of jij hiervoor in aanmerking komt.

Tip 2: Controleer vrijstelling bij btw

Betaal je btw over de koop van een nieuwbouwpand? Mogelijk kom je dan in aanmerking voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Laat een adviseur nagaan of dit voor jouw situatie geldt.

Tip 3: Overweeg gebruik van een woning voor je bedrijf

Als je een deel van je bedrijfsactiviteiten in een woning uitvoert, betaal je 10,4% overdrachtsbelasting alleen over het zakelijke deel. Dit kan een aanzienlijk voordeel opleveren.

Tip 4: Schakel een belastingadviseur in

De regels rondom overdrachtsbelasting kunnen complex zijn. Een adviseur weet precies of je recht hebt op vrijstellingen of aftrekposten. Dit bespaart niet alleen tijd, maar kan ook financieel voordelig zijn.

Aanbevelingen en conclusies

De overdrachtsbelasting betaal je bij aankoop van een woning of bedrijfspand. In de meeste gevallen komt deze belasting voor rekening van de koper. Niemand ontkomt aan het betalen van de overdrachtsbelasting, tenzij je recht hebt op een vrijstelling. Zo hoef je deze belasting niet te betalen wanneer je een starter op de woningmarkt bent of de woning voor de tweede keer in zes maanden tijd wordt verkocht.

Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen staat op 2%, terwijl deze voor bedrijfspanden op 10,4% staat. Voor zakelijke onroerend goed-transacties gelden andere regels dan voor particuliere transacties. Let dus op bij woningen die voor slechts een deel als bedrijfspand gebruikt worden. Ook heb je mogelijk recht op een investeringsaftrek of vrijstelling van de overdrachtsbelasting wanneer er btw over de koopsom wordt gerekend.

Je doet er daarom goed aan om eerst contact met een expert of belastingadviseur op te nemen. Zo weet je zeker dat je aan alle regels voldoet en het grootste voordeel uit de vastgoedtransactie haalt.

FAQ overdrachtsbelasting berekenen