Hoe bereken je overdrachtsbelasting?

Laatste update: 08-01-2024 Leestijd: 7 min Door: Redactie ZZP Servicedesk

In Nederland betalen we overdrachtsbelasting over de koopsom van een woning of bedrijfspand. Het belastingtarief voor zakelijke vastgoedtransacties is fors hoger dan voor particuliere koopwoningen. Je kunt de overdrachtsbelasting eenvoudig zelf berekenen wanneer je de koopsom van de woning of het bedrijfspand weet. Daarnaast zijn er ook verschillende manieren om kosten te besparen.

Wanneer moet je overdrachtsbelasting betalen?

Je betaalt overdrachtsbelasting bij de notaris wanneer je een woning of bedrijfspand koopt. In de meeste gevallen is de koper de overdrachtsbelasting verschuldigd en noemen we dit kosten koper (k.k.). In sommige gevallen, voornamelijk bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, betaalt de verkopende partij de overdrachtsbelasting. Dit wordt dan vaak al tijdens de verkoop aangegeven en wordt een verkoop vrij op naam (v.o.n.) genoemd. In geval van een koopwoning waarbij de koper de hoofdbewoner wordt, geldt een belastingtarief van 2% over de koopsom. Als je een tweede huis koopt, zoals een vakantiewoning of chalet, betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.

Ook bij een zakelijke vastgoedtransactie moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Het belastingtarief voor de koop van bedrijfspanden staat op 10,4% en is dus fors hoger dan het tarief voor de particuliere vastgoedmarkt. Dit belastingtarief geldt ook wanneer je zelf niet de hoofdbewoner van een pand wordt. Denk aan de koop van vakantiewoningen of aanschaf voor verhuur. In het geval van een woning waar slechts een deel als bedrijfspand wordt gebruikt, betaal je de 10,4% alleen over het gedeelte dat voor de onderneming wordt gebruikt.

Hoe bereken je de overdrachtsbelasting voor woningen?

Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen staat in 2024 op 2%. Er zijn verschillende uitzonderingen op deze regel, zoals je verder in dit artikel leest.

Je berekent de overdrachtsbelasting voor woningen als volgt:
Overdrachtsbelasting = koopsom woning x 0,02

Hoe de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden berekenen?

Voor de koop van een bedrijfspand betaal je sinds 1 januari 2024 een belastingtarief van 10,4%.

Zo bereken je de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden:
Overdrachtsbelasting = koopsom bedrijfspand x 0,104

In welke gevallen heb je recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting?

In verschillende gevallen heb je recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat geldt wanneer een woning binnen zes maanden twee keer van eigenaar wisselt. Deze vrijstelling geldt slechts tot de hoogte van de prijs bij de eerste koop. Is de koopsom bij de tweede verkoop hoger? Dan betaal je alleen overdrachtsbelasting over het verschil.

Er is ook een vrijstelling voor starters. Iedereen die voor het eerst een huis koopt en tussen de 18 en 35 jaar oud is betaalt sinds 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer. De vrijstelling geldt voor aankopen van woningen tot een bedrag van €440.000. Je mag deze vrijstelling één keer inzetten en is alleen geldig wanneer je zelf in de woning gaat wonen. Wanneer slechts één van de partners jonger dan 35 jaar is betaal je 2% overdrachtsbelasting over de helft van de koopsom.

Daarnaast geldt ook in de volgende gevallen een vrijstelling van de overdrachtsbelasting:

  • Bij bedrijfsoverdracht aan familieleden;
  • Bij verdeling van een gemeenschap tussen samenwonenden;
  • Bij samenloop met de heffing van omzetbelasting;
  • Bij het erven van een woning uit nalatenschap;
  • Bij trouwen in gemeenschap van goederen.

Je hebt mogelijk ook recht op een vrijstelling wanneer je eigenaar wordt van vastgoed van een particulier door een verkoopregulerend beding (VOV). Je moet dan ook eerst de verkoper of rechtsvoorganger van de particulier zijn geweest.

Wat als je een woning koopt waarvan je slechts een deel als bedrijfsruimte gebruikt?

Als ondernemer wil je weten wanneer je overdrachtsbelasting moet betalen over je bedrijfspand. Dit doe je op het moment dat het bedrijfspand bij de notaris wordt overgedragen. Sinds 1 januari 2024 bedraagt de overdrachtsbelasting die bedrijven over bedrijfspanden betalen 10,4%. De overdrachtsbelasting voor bedrijven is fors hoger dan voor particuliere woningkopers.

Op het moment dat je een woning deels als bedrijfspand gaat gebruiken, gelden er andere belastingregels. Over het deel dat je als woning gaat gebruiken betaal je 2% overdrachtsbelasting (en 0% als starter). Over het gedeelte dat je als bedrijfspand gaat gebruiken betaal je 10,4% belasting.

Maar, is de overdrachtsbelasting fiscaal aftrekbaar? Het is belangrijk om te weten dat de overdrachtsbelasting niet aftrekbaar is. Dit betekent dat je deze belasting bij de boekwaarde van de onroerende zaken moet optellen.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting

Onderstaande voorbeelden helpen beter te begrijpen hoe de overdrachtsbelasting werkt.

Voorbeeld 1: Woning wordt door een particulier gekocht

Jan is 43 jaar en koopt een woning voor €400.000 en moet hier 2% overdrachtsbelasting over betalen. Dit betekent dat Jan €8.000 aan de fiscus moet afdragen.

Voorbeeld 2: Woning wordt binnen zes maanden voor de tweede keer door een particulier gekocht

Erik verkoopt zijn woning binnen zes maanden na aankoop aan Peter. Erik kocht de woning voor €350.000 en verkoopt de woning voor €360.000 aan Peter. Hierdoor hoeft Peter alleen 2% belasting over €10.000 te betalen, wat neerkomt op een bedrag van €200.

Voorbeeld 3: Woning wordt door een starter gekocht

Nathalie is 23 jaar oud en koopt haar eerste woning voor een bedrag van €290.000. Omdat Nathalie starter is, heeft ze recht op een vrijstelling. Daarom hoeft Nathalie geen overdrachtsbelasting te betalen.

Voorbeeld 4: Woning wordt gekocht door een koppel waarvan slechts één persoon onder de startersvrijstelling valt

Willem is 32 jaar en heeft nog nooit een woning gekocht. Hij koopt samen met Kim een woning voor €350.000. Kim is 37 jaar oud, waardoor alleen Willem een starter is. Het koppel betaalt over de helft van de koopsom (€175.000) 2% overdrachtsbelasting. Dit komt neer op een bedrag van €3.500.

Voorbeeld 5: Woning wordt door een onderneming gekocht

De onderneming van Marian is de afgelopen jaren gegroeid, en daarom wil ze een groter bedrijfspand aanschaffen. Ze koopt een bedrijfspand voor €600.000 en betaalt hier 10,4% belasting over. Dat is een bedrag van €62.400.

Voorbeeld 6: Woning wordt door een particulier gekocht die slechts een deel van de woning als bedrijfspand gebruikt

Luuk is 41 jaar en koopt een nieuwe woning ter waarde van €500.000, waarvan een deel (30%) als bedrijfspand gebruikt wordt. Hierdoor betaalt Luuk over €150.000 een belastingtarief van 10,4% en over de overige €350.000 een tarief van 2%. Dit betekent dat Luuk in totaal €22.600 aan de fiscus moet afdragen.

Voorbeeld 7: Vakantiewoning overdrachtsbelasting

Chantal heeft een woning in Amsterdam en koopt een vakantiewoning in Zandvoort voor €225.000. Omdat het een tweede huis is, betaalt ze een belastingtarief van 10,4%, wat neerkomt op €23.400.

Voorbeeld 8: Vader koopt woning voor zoon

Pieter koopt een woning van €285.000 voor zijn zoon. Omdat Pieter niet de hoofdbewoner wordt, moet Pieter 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Dit komt neer op een bedrag van €29.640.

Hoe wordt overdrachtsbelasting betaald?

Wordt de woning of het bedrijfspand via de notaris verkocht? Dan wordt er een notariële akte opgemaakt waar de overdrachtsbelasting in is opgenomen. Je betaalt de belasting dan aan de notaris, die voor jou digitale aangifte bij de Belastingdienst doet. De notaris betaalt de overdrachtsbelasting vervolgens namens jou aan de Belastingdienst.

Wanneer er geen notariële akte is opgesteld moet je de overdrachtsbelasting zelf betalen. Je doet dan zelf aangifte en maakt het bedrag zelf over. Dit moet je doen binnen één maand nadat je eigenaar van de woning of het bedrijfspand bent geworden.

Dit moet je ook nog weten over de overdrachtsbelasting

  • Je kunt de overdrachtsbelasting niet meefinancieren onder een hypotheek. Je zult deze belasting dus met eigen geld moeten betalen.
  • Wordt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde verkocht, dan wordt de overdrachtsbelasting over de daadwerkelijke waarde geheven.
  • Ook wanneer je een onderneming overneemt betaal je 10,4% overdrachtsbelasting over de waarde van het bedrijfspand.
  • Wanneer je voor een wooncoöperatie één of meerdere huizen van een woningcorporatie koopt, betaal je over de waarde 2% overdrachtsbelasting.

Tips om de kosten van je nieuwe bedrijfspand zo laag mogelijk te maken

Doordat de overdrachtsbelasting in 2023 is verhoogd betalen bedrijven nu meer voor het kopen van een bedrijfspand. Daarom hebben we nog een aantal tips voor ondernemers om de kosten zo laag mogelijk te houden.

Tip 1: Gebruik de investeringsaftrek

Ondernemers hebben bij aanschaf van een bedrijfspand mogelijk recht op investeringsaftrek. De hoogte van de investeringsaftrek is afhankelijk van het investeringsbedrag. Een belastingadviseur kan je vertellen of je recht op de investeringsaftrek hebt.

Tip 2: Betaal je btw over het bedrijfspand? Dan heb je misschien recht op vrijstelling

Over de koopsom van nieuwbouw betaal je btw. Er zijn een aantal gevallen waarbij je dan recht op vrijstelling van de overdrachtsbelasting hebt. Wil je weten of dit ook voor jou geldt? Neem dan contact op met een belastingadviseur.

Tip 3: Onderzoek of je de activiteiten van je bedrijf in een woning kunt uitvoeren

Misschien kun je de activiteiten van je onderneming deels in een woning uitvoeren. In dat geval betaal je over slechts een gedeelte 10,4% belasting, waardoor je geld zou kunnen besparen.

Tip 4: Vraag advies van een belastingadviseur

De belastingregels zijn soms lastig te begrijpen en je zit misschien met veel vragen. Het is verstandig om advies van een belastingadviseur in te winnen. Deze weet precies of je recht hebt op een vrijstelling en belastingvoordeel. Deze hulp bespaart je dus niet alleen tijd, maar kan ook nog een groot financieel voordeel opleveren.

Aanbevelingen en conclusies

De overdrachtsbelasting betaal je bij aankoop van een woning of bedrijfspand. In de meeste gevallen komt deze belasting voor rekening van de koper. Niemand ontkomt aan het betalen van de overdrachtsbelasting, tenzij je recht hebt op een vrijstelling. Zo hoef je deze belasting niet te betalen wanneer je een starter op de woningmarkt bent of de woning voor de tweede keer in zes maanden tijd wordt verkocht.

Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen staat op 2%, terwijl deze voor bedrijfspanden op 10,4% staat. Voor zakelijke onroerend goed-transacties gelden andere regels dan voor particuliere transacties. Let dus op bij woningen die voor slechts een deel als bedrijfspand gebruikt worden. Ook heb je mogelijk recht op een investeringsaftrek of vrijstelling van de overdrachtsbelasting wanneer er btw over de koopsom wordt gerekend.

Je doet er daarom goed aan om eerst contact met een expert of belastingadviseur op te nemen. Zo weet je zeker dat je aan alle regels voldoet en het grootste voordeel uit de vastgoedtransactie haalt.

FAQ overdrachtsbelasting berekenen

Overdrachtsbelasting is de belasting die je in Nederland betaalt wanneer je een woning of bedrijfspand koopt. Deze belasting is opgenomen in de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer en bestaat uit een vast procentueel tarief van 2% (op woningen). Voor bedrijfspanden geldt een tarief van 10,4%.

Wanneer er een notariële akte door de notaris is opgesteld hoef je zelf geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit doet de notaris voor jou. Heb je geen notariële akte laten opstellen? Dan moet je de overdrachtsbelasting binnen één maand na overdracht van de woning aan de Belastingdienst betalen. Zorg er ook voor dat de aangifte binnen één maand is ingediend.

Normaal gesproken is de koper van een woning of bedrijfspand de overdrachtsbelasting verschuldigd. Het gaat dan om kosten koper. In sommige gevallen, voornamelijk bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, betaalt de verkopende partij de overdrachtsbelasting. We noemen het dan een verkoop vrij op naam (v.o.n.).

De overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt voor zowel bedrijven als particulieren. Bedrijven tellen de overdrachtsbelasting bij de boekwaarde van de onroerende zaken op. De overdrachtsbelasting is ook niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting van particulieren. Mocht je de overdrachtsbelasting met de hypotheek hebben betaald, is de rente mogelijk aftrekbaar.

De opbrengst van de overdrachtsbelasting is een inkomstenbron voor het budget van het Rijk.

Heeft dit artikel je geholpen?

Ja Nee